サーフミニ

ここでは、住友不動産が販売している不動産投資商品「サーフミニ」について、出資者からの評判などをふまえて商品の特徴を解説します。

サーフミニの商品概要

サーフミニの特徴

不動産投資商品のサーフミニには大きな2つの特徴があります。

1.3大ディベロッパーの一つ・住友不動産の投資商品

サーフミニは、三菱地所、三井不動産とならぶ3大ディベロッパー・住友不動産から発売されている不動産投資商品。運用実績とは異なりますが、マンション販売戸数では全国1位の実績や、都内に200以上のビルを所有するなど、会社としての信頼性は抜群です。

2.一口100万円からの少額投資

サーフミニは、一口100万円からの少額投資が可能。発売当初は一口500万円と一般人には高額でしたが、現在では多くの人が気軽に利用できる投資商品となりました。会社の知名度と投資のしやすさから、新商品をリリースすると1ヶ月～3ヶ月ほどで完売するほどの人気です。

サーフミニの概要

1999年に登場したサーフミニですが、当初は一口500万円でした。J-reitなども浸透した現在から考えれば非常に高額な投資商品ですが、当時の不動産投資の常識に照らせば極めてお手ごろな金額でもありました。サーフミニの登場によって不動産投資が一般の人にもグッと近づいたことは確かでしょう。

当時、バブルの崩壊なども経験していた日本にとって、不動産投資はハイリスクであるという認識が常識化している中、サーフミニの運用は順調に推移。高利回りであるにも関わらず、元本割れを起こさない商品として、じわじわと人気が上がりました。現在までに60本のサーフミニが発売されていますが、それらのうち償還時に元本割れを起こした商品は一つもありません。

万が一、償還時の評価額が元本を割っていたとしても、サーフミニが採用する「優先劣後システム」によって、出資者の元本は高い確率で保全されます。

サーフミニの運用実績

サーフミニの分配金実績は、おおむね2％程度。過去60本の運用商品のうち、一度も予定分配金を下回ったことはありません。

なお、すでに説明したように、サーフミニでは「優先劣後システム」を採用しています。具体的には、償還時の元本下落率が30％以内だった場合には、その損失部分を運営会社である住友不動産が負担するというもの（損失補てんとは異なり適法処理です）。このシステムは分配金にも及ぶことから、仮に不動産収益が悪化したとしても、出資者が不利益を負担するのは後回しになる仕組みとなっています。

サーフミニの元本や分配率の安全性について解説

ここからは、サーフミニのより詳しい説明を補足していきましょう。投資商品の説明は一見するとどれも小難しく見えてしまうものばかりなので、なるべくポイントを絞って投資商品としてのサーフミニがもつ魅力や安定性をご紹介します。

サーフミニの仕組み

サーフミニは、「不動産特定共同事業法」という法律のルールを守った投資商品です。不特定多数の人から投資を集め、そのお金で賃貸物件を運用し、賃貸収入から出た利益を出資者と運営者で山分けするという仕組みになっています。

本来なら個人では金額が大きすぎて到底手が出せないようなタワーマンションなども、多くの出資者が少しずつお金を出し合うことで運用できるようにしているのです。

不動産を使って収益を出すためには、物件を安く買って（もしくは建てて）高く売るか、賃貸に出して家賃収入を確保しなければなりません。しかし、土地の狭い日本では利用希望者がひっきりなしにやってくるような立地は限られており、土地や建物の取得にかなりのお金がかかります。

サーフミニの場合、出資者全体で運用不動産の70％、運用者である住友不動産が30％資金を出資することで、賃貸物件として人気の高い高額物件の取得・運用資金を確保しているわけです。

不動産会社は出資者を募って30％の負担で不動産を取得し運用することができ、出資者は一口100万円からの少額投資で人気物件の賃貸収入から生まれる利益を配当として受け取ることができるという点で、両者が得する投資商品となっています。

サーフミニの元本

不動産特定共同事業法にもとづいた、匿名組合契約の不動産投資商品、つまりサーフミニへの投資では出資者が不動産の所有権や賃借権を一切もちません。ようするに、出資者は「お金は出すが口は出さない」というある種理想的な存在になるということです。

サーフミニでは、こうした理想的な出資者を集めるために「優先劣後システム」を採用しています。もし運用不動産の評価額が落ちたとしても、自分たちの出資分（30％）でカバーできる範囲の損失なら、出資者の元本保護を優先することでより多くの出資を集めているのです。

また、サーフミニの場合運用する物件を不動産市場で売買することはないため、運用物件の評価額は「駅の再開発で地価があがった」「近くの駅に大きな商業ビルができて最寄り駅周辺の地価がさがった」といった市場の影響を受けません。

実際、サーフミニにおける評価額の計算方法は、

• 一年間の賃貸で出た利益の平均÷3.5％

です。さらに、年間の賃貸利益の平均額も、物件の運用開始から元本の返還までの複数年ぶんを平均して求めます。ある一年急激に評価額がさがっても、ほかの年度で安定した評価額を出していれば「30％以上の元本割れ」が起きる可能性は低くなるのです。

サーフミニの分配率の仕組み

サーフミニにおける、分配率の仕組みは割と簡単です。

まず、

• 運用物件の総売上（家賃・水道光熱費等）-賃貸の運営や運用にかかった費用

という計算を行って純粋な利益を求めます。つぎに、求めた利益のなかから、「予定分配率」に従って出資者の分配金を確保。そして、住友不動産の利益や、劣後出資者として行った30％の出資に対する配当をわけるのです。

出資者の配当分配は物件を管理運用している住友不動産の取り分よりも優先されるため、利益さえ出ていれば配当金が手に入ることになります。

また、もしも予定していた出資者の取り分や住友不動産の取り分をわけたあとまだ利益が残っていれば、その3％は出資者に再度分配されるのです。

サーフミニの安全性

サーフミニは、「優先劣後システム」を利用することで出資者の損失をカバーしつつ、優先的に配当を受け取れるようにした投資商品となります。

問題は、「本当に安定して賃貸収入を確保できるか」ですが、出資者を募ることで戸数の多い好立地の物件を運用できるため、空き室リスクが低く、安全性はかなり高いといってよいでしょう。