レオパレス21のLOVIE（ラヴィエ）シリーズについて詳しく紹介

ここでは、レオパレス21が販売している不動産特定共同事業法商品「LOVIE」シリーズについて解説していきます。

「LOVIE」シリーズの特徴や、賃貸物件としての魅力を紹介していきますので、資産運用の参考にしてください。

画像引用元：レオパレス21公式HP「LOVIE銀座東」

http://www.leopalace21.jp/news/others/lovie_ginzahigashi.html

「LOVIE」シリーズの口コミは?

レオパレス21は、平成29年（2017年）に国土交通省・金融庁の不動産特定共同事業者として認定を受け、不動産小口化商品を始めました。

しかし「LOVIE」シリーズはまだ始まったばかりということで、運用実績もまだ発表されておらず、口コミも今後増えてくることが予想されます。

残念ながら購入者の感想はまだわかりませんので、口コミ以外の要素から、「LOVIE」シリーズはどれだけ期待が持てる商品なのかを見ていくことにしましょう。

「LOVIE」シリーズの概要

2018年3月現在の「LOVIE」シリーズの概要をまとめると以下のとおりになります。

• 不動産特定共同事業法による不動産小口化商品
• 東京都の中心エリアに限定した商品
• 出資者は任意組合契約を行い、共有持分権を保有
• 業務執行組合員はレオパレス21で、物件の収益を組合員に分配
• 年2回の収益分配（1月、7月予定）
• 運用期間は15年。運用後は売却し、出資口数に応じて販売利益を分売
• 申し込み単位は1口100万円単位で、最低出資額は5口500万から

現在運用中の「LOVIE」シリーズ物件概要

2018年3月現在運用されている物件は以下の3つになります。

この3つの物件に共通している設備は、オートロック（LOVIE麻布十番は顔承認オートロック）家具・家電付き、宅配ボックス、防犯カメラ、エレベーター、駐輪場、敷地内ゴミ置場など。

単身世帯として便利な設備、住まいとして安心できる設備はきちんと揃っています。

また角部屋が多いことも特徴でしょう。どの物件も、単身者には住んでみたい、住みやすそうだと思える魅力を備えています。

LOVIE銀座東

LOVIE 文京音羽

LOVIE 麻布十番

「LOVIE」シリーズでは、エントランス顔認証システムなど、賃貸住宅では他の物件にはないIT技術を活用して他物件との差別化を図っています。

例えばLOVIE麻布十番のエントランス顔認証システムの場合、無断での複数入居が難しいので、入居者の質を維持しやすいメリットが考えられます。

高級賃貸物件としての価値を維持しやすい立地とシステムは十分揃っていると言えるでしょう。

そしてレオパレス21は、積極的に競合物件との差別化を図っています。

例えば、照明やエアコンなど家電の遠隔操作や、施錠、開錠が遠隔で確認できる仕組みなど、賃貸物件ではめずらしいIT化を推し進めていて、2017年には経済産業省の「攻めのIT経営銘柄」にも選ばれています。

また、安全と利便性を求める入居者が見込めることから、自然と入居者の質に期待ができるため、物件としての価値を維持できるのではないでしょうか。

「LOVIE」シリーズ、大きな6つの特徴

「LOVIE」シリーズには大きく以下の6つの特徴があります。

1.節税効果が高い

「LOVIE」シリーズは現物不動産を購入するのと同様に節税効果が高い商品だと言えるでしょう。

「LOVIE」シリーズは任意組合型なので、投資信託とは異なり出資口数に応じた現物の持ち分を所有します。

東京都心の不動産は、もともと時価と相続税評価額の差が比較的大きいため、相続税の額面評価額を利用して資産を圧縮し相続税対策が見込めます。

そのため、資産を「LOVIE」シリーズに振り分けることで、が大きく圧縮されるのです。

2.資産価値を維持しやすいエリアに限定されている

都内の一等地に限定して事業を行うので、資産価値が落ちにくいと予想されます。

また、不動産そのものの価値があるので、仮に運用が上手く行かなくても物件の資産価値そのものがなくなるわけではありません。

3.個人投資家では購入が難しい一等地エリアに不動産投資が可能

これまで販売されてきた「LOVIE」シリーズは1口100万円、500万円からとなっています。

決して気軽に投資できる金額ではありませんが、個人が都内の一等地に不動産投資を行うことを考えれば、非常に小さな資金から投資が可能だと言えます。

利便性の高いエリアに、築年数が浅くシステムの整った物件に投資できる機会はそう多くはありませんので、他の投資家からの注目度も高くなっています。

4.建物、物件管理の手間がかからない

入居者の募集や建物の管理は、賃貸運営で多くのノウハウを持つレオパレス21が行うので手間がかかりません。

個人では対応できないようなトラブルでも、レオパレス21が業務執行組合員としてしっかり運用してくれるので安心度は高いでしよう。

5.空き室リスクが少ない

レオパレス独自の一括借上げ方式を採用しているため、一定の賃料収入は保証されています。

また、特定の部屋を特定の個人が保有するわけではないので、出資者全体で空き室リスクを分散することができます。

6.建物面積が小さい

建物そのものの面積が小さいので、大きなビルに比べれば売却しやすいだろうと予測できます。

そして運用後の売却に際しても、相続税対策としての物件購入者が期待できるでしょう。

「LOVIE」シリーズの将来性

空き家問題などが取り沙汰される昨今ですが、賃貸物件として見た場合の「LOVIE」シリーズの将来性や気になる入居率はどのように予想されるでしょうか。

ファミリー物件に比べ需要は低下しにくい

人口減少が始まった日本では、地方は過疎化が進み、同時に東京圏への人口移動が目立つようになっています。

そしてその多くが、仕事と収入を求めての移動です。都心部では人口そのものが増えているため、新規物件でも地方に比べて大きな優位性があります。

東京都政策企画局の2060年までの東京の推計によれば、2025 年をピークに東京の人口は減少に転じると見込まれています。

第二期の募集が2018年ですから、運用期間の半分は、人口増加の状態で運用が可能です。

そして高齢者割合の増加もあり、単独世帯そのものは増加しているため、「LOVIE」シリーズのような単身者用のマンション需要はファミリー向けに比較して低下しにくいと予想されます。

レオパレス21の賃貸物件は入居率約90％

レオパレス21の賃貸物件というと、壁が薄いなどの噂があってあまりいいイメージがないという人もいるのではないでしょうか。

レオパレス21が開示している情報を見ると、2018年現在の入居率はほぼ90％程度。

物件数そのものが多いので空き室の数そのものは多いものの、高い水準で安定した入居率を保っています。

「LOVIE」シリーズ他のレオパレス物件とは異なるコンセプトが付加されているため、それ以上の入居率を維持できる可能性もあるでしょう。

レオパレス21の経営そのものの安全性

東証一部に上場しているレオパレス21は、不動産会社としての知名度が抜群。積極的に新しい試みを行っていて活気もあります。

そんなレオパレス21の、企業としての信頼度はどの程度でしょうか。

株価の推移を見てみると、リーマンショックの影響が強まった時期は他の不動産業界と同様に大きく株価が下落し、一時は倒産も囁かれる事態になりました。

しかし、2011年からは長期的に見て上昇傾向が続いていて、経営は健全と見て取れます。

「LOVIE」シリーズの分配金予想は2.9％

分配金予想は2.9％。運用実績がわかるのはまだ先ですが、賃貸運営では定評のあるレオパレス21ですからそう大きくは下回らないことが予想されます。

大きなリターンは期待できませんが、立地条件、人口推移、物件管理のノウハウなどを考えれば、リスクそのものも控えめだと言えるでしょう。