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【厳選】おすすめの不動産投資商品

このカテゴリでは、比較的少ない資金でも始められる人気の不動産投資商品である不動産小口化商品をご紹介します。

不動産投資と言えば反射的に「危険！」「ハイリスク！」という印象を持つ人がいるかも知れません。バブル崩壊を経験した方の中には、特に多いことでしょう。

しかしながら不動産は、どんな景気環境の中でも必要とされる商品。商品内容を工夫することによっては、元本の安全性を高めながら安定的な分配金を提供することも可能です。

こちらでは、過去の実績もふまえて、ぜひお勧めしたい不動産小口化商品を3つ厳選。商品の特徴や口コミ評判、そして肝心の運用実績もしっかりと解説しています。

運用実績が証明する、おすすめの不動産小口化商品

みんなで大家さん

様々な不動産小口化商品がある中で、極めて高利回りで、かつ過去の運用実績も安定している商品が「みんなで大家さん」。年率5～7.5％と他の不動産小口化商品を圧倒する高利回りを実現。高い分配金ゆえに「怪しい」という噂もあるほどですが、一度も予想利回りを下回ったこともなく、元本割れを起こしたこともない優秀な商品です。

一口100万円から出資できるお手ごろさも人気の理由で、一般のサラリーマンや主婦層の間でも大人気。発売して即完売することもあるので、気になる人は新商品のリリース情報を見逃さないように。

＞＞みんなで大家さん

インベストプラス

東証1部上場企業の東京建物株式会社が発売している不動産小口化商品。新宿や恵比寿、横浜などの駅に近い物件を中心に運用しているため、安全で安定的な運用実績を実現しています。

過去の分配金実績は年率で1～1.5％。ATM手数料で実質元本割れを起こしている預貯金に比べれば、非常に魅力的な利率となっています。

今後マイナス金利、超低金利時代が続くと予想される中で、運用商品としても資産保全としても、広くおすすめできる商品です。

＞＞インベストプラス

サーフミニ

大手ディベロッパーの住友不動産が発売している不動産小口化商品。最初のリリースは1999年と、実に17年もの歴史を持つ安定商品です。

商品最大の売りは、なんといっても「販売元が住友不動産」という点。マンション販売戸数が全国1位の大手不動産会社なので、投資家の信頼感も抜群です。

過去の年利回り実績は、おおむね2％程度。発売された60本の商品のうち、予定利回りを下回ったこともなければ、元本割れを起こしたこともありません。

＞＞サーフミニ

不動産小口化商品とは？

不動産小口化商品とは、文字通り不動産投資を小口に分割して複数の投資家で運用する金融商品のことです。不動産投資に魅力を感じながら資金不足のためにあきらめていた人でも、不動産小口化商品なら少ない金額で始めることができるのが魅力と言えます。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には匿名組合型、任意組合型、賃貸借型の3種類あります。

匿名組合型

出資者を組合員、出資を募る方を営業者といいます。

組合員は営業者に出資し、営業者はその資金をもとに事業を経営し利益が出た場合には組合員に分配します。組合員と営業者とは匿名組合契約を結びます。

組合員は事業の経営にかかわることはできません。 匿名組合契約が終了すると、営業者は組合員に出資金を返却します。もし、損失が出た場合には、出資金の範囲内で損失を負担します。

もう少し詳しく説明しましょう。組合員が出した出資金をもとに営業者がビルやマンションなどの賃貸業を営み、その賃料収入から経費を差し引いた利益を組合員に配分するのです。営業権や不動産の所有権は営業者が持ちます。匿名組合契約が終了すると出資金は返還されます。

もし、不動産に何らかの問題が起きて損失が出た場合には、出資金の返還額が元本割れすることがあります。ただし、出資金以上の損失を補てんする義務はありません。

任意組合型

任意組合型では、出資者である組合員は事業者と共同で事業を行います。したがって、出資者と事業者は共同経営者として同じ立場で事業経営に携わることになります。匿名組合員が、出資金額の範囲内で損失補てん責任を負う有限責任者であるのに対して、任意組合型の場合には出資金額にかかわらず無限責任を負います。

賃貸借型

共有持分権を不動産事業者に賃貸して、その運用利益を事業者から受け取るタイプです。賃貸借型では、投資家自身が共有持分権を持っている必要があります。匿名組合型と任意組合型では責任の範囲も税金の種類も変わってきます。その区別をはっきり知っておかないと、大きな失敗をすることになりかねません。

不動産小口化商品のメリット

少額からの投資が可能

最も特徴的なメリットは、小口資本でも不動産投資に参加できるということです。一口あたり10万円から100万円前後で投資をはじめることができます。通常、不動産投資をしようと思った場合、中古の小さな物件でも数百万円から数千万円レベルの資金が必要です。しかし、不動産小口化商品は高額な不動産を小口化しているため、大きな資産の持ち合わせがなくても不動産投資ができます。また、複数の不動産小口化商品を持つことでリスクを分散できます。

加えて言えば、少額で手に入る投資物件は、駅から離れていたり築年数がかなり経過していて大規模なリフォームが必要だったりするため、収益性の低い物件が多いです。しかし、不動産小口化商品では、駅前の一等地にあるような収益性の高い物件にも手軽に投資できます。

手間をかけずに不動産運用ができる

不動産を所有して賃貸運用すると、メンテナンスや管理など様々な手間がかかります。とくに、戸数の少ない賃貸物件やワンルームの場合、自分で管理するとなると電気工事や水道、家賃の徴収やその他のクレーム、トラブルにすべて自分で対応しなければなりません。

日本は世界的に見ても賃貸物件をきれいに使う人の多い国ですが、なかには問題を抱えている人、夜逃げする人、部屋を壊したり汚したりする人もいます。入居者がどういう人間なのかは、入居してもらうまでわかりませんし、戸数が増えれば増えるほど、トラブル対応の頻度は多くなっていくのです。

不動産オーナーを不動産物件のトラブルから守り、管理の手間を引き受けてくれる管理会社もありますが、管理会社の品質もピンからキリまであります。事前に口コミや評判を確かめてから契約しようと思っても、管理会社を利用する人は、基本的に不動産のオーナーや投資家ばかりです。

ある程度不動産投資の経験を積み、横のつながりを手に入れるまでは、管理会社の詳しい口コミや評価がなかなか手に入りません。結局、手探りで不動産投資を経験していかなければならないのです。

元本割れのリスクが低い

不動産小口化商品は、一般の不動産投資や株式投資に比べて元本割れのリスクが低くなっています。

ポイントは、不動産小口化商品が「優先劣後」という仕組みを取っていることです。不動産小口化商品は、物件の出資者が一人ではありません。物件の運用がうまく行っている間はよいのですが、もし物件の運営がうまくいかずに価値が下がり、元本割れが起きたときに問題となるのが「誰がどのくらいの割合で負担を引き受けるのか」です。

たとえば、1億円の物件に事業者と出資者で50％ずつ出資しており、元本割れが起きて物件の価値が7,000万円に下がってしまったというケースを考えてみます。

仮に出資者が損失をすべて引き受ける契約になっていれば、出資した5,000万円のうち2,000万円しか手元に戻ってきません。

しかし、不動産小口化商品では優先劣後方式を取っているため、こうしたケースでの損失を劣後出資者である事業者側が引き受けてくれます。たとえ3,000万円のマイナスが発生したとしても、出資者が解約した場合5,000万円が戻ってくるわけです。

投資商品である以上リスクがゼロになることは絶対にありませんが、このシステムがあるため不動産小口化商品は元本割れのリスクが抑えられています。

信頼できる優良な事業者しかいない

詳しい内容については後で補足しますが、事業者が不動産小口化商品を扱うためには「不動産特定共同事業法」という法律を守った上で事業の許可を得なければなりません。

資金力や資本力のない事業者、投資家に対して適切な情報公開ができない事業者は許可を受けることができないため、基本的に不動産小口化商品を扱っている業者は優良な事業者ばかりです。

節税対策になる

任意組合型の不動産小口化商品に投資した場合、不動産そのものを一部所有することになり、投資した金額を現金で残しておくよりも相続税が安くなります。税金の世界では、不動産の評価額が市場価値ではなく固定資産税評価額等で計算されるからです。小規模宅地等の特例などを組み合わせることによって、さらなる節税もできます。不動産小口化商品の運用がうまくいっていれば、相続後も定期的に収益が発生する点もポイントです。

原則として相続時に時価換算される株や金、債権とは違って節税対策になるのは任意組合型不動産小口化商品ならではのメリットと言えます。

不動産小口化商品では、そのような手間がかかりません。特に匿名組合型では営業権がない代わりにそのようなことを心配する必要もありません。

不動産小口化商品のデメリット

不動産価値の変動リスク

不動産価値が何らかの理由で下がってしまえば、賃貸収入の減少や元本割れが考えられます。しかし、これは不動産小口化商品だけに起きることではありません。ほとんどすべての資金運用に考えられるリスクです。

流動性が低い

株式やFX投資などでは、常に市場が開放されているため、買いたいときに買い、売りたいときに売ることができます。しかし、不動産小口化商品だと、組合員契約がベースになるので簡単に途中解約できません。権利の譲渡ということはできますが、この場合には手数料が必要です。多くの不動産小口化商品では、このリスクを軽減するために契約期間を比較的短くしています。

不動産特定共同事業法

バブル期にはすでに不動産小口化商品が販売されていましたが、バブル崩壊とともに運用会社が倒産するなど多くの投資家が損害を被りました。このため、不動産の小口投資家を守るために作られた法律が不動産特定共同事業法です。

この法律では不動産小口化商品を扱う業者を、国土交通大臣、都道府県知事の許可制にしています。許可の要件には最低資本金などの財政的基盤、業務管理者の常設、情報開示義務などを定めています。

不動産小口化商品の分類などはこの法律と商法がベースになっています。

許可の要件としては、

• 最低資本金１億円以上の宅地建物取引業者であること
• 財産的基盤が安定していること
• 不動産コンサル登録者等の業務管理者を常置すること

などがあります。

また、投資家に対する情報公開（ディスクロージャー）の義務付けや、年に１度、監督官庁への事業報告も義務付けられています。

不動産小口化商品とその他の初心者向け投資商品の特長を比較

ここからは不動産小口化商品と初心者向け投資商品の特徴やメリット、デメリットを分かりやすくご紹介します。

不動産小口化商品

不動産の投資と言いますと一般的には数千万から億単位の資金が必要となりますが、「不動産小口化商品」は1口あたり10万～100万円程度と少額から始めることができます。

特徴	物件を賃貸するという形で事業者に運営を全て任せて上がった収益を分配する「賃貸型」、匿名契約を結び事業利益が上がった際に配当される「匿名組合型」、他の投資者と事業を共同で行う「任意組合型」の3つのタイプに分けることができる。
メリット	少額で投資することができる 優良な業者が厳選した優良物件を購入できる 手続きや事業運営をプロに任せられるので楽 事業者が異なる商品でも同時に投資してリスクを分散することができる 不動産投資の中でも今後、発展が見込める分野
デメリット	元本割れする可能性がある 不動産の購入期限が定められており、好きな時に購入できるとは限らない 売却する際、買い手がつかないことがある 流動性が低い
変動率	購入する不動産により異なる
向いている方	不動産投資に魅力は感じるが、投資資金が限られている方、不動産投資経験のない方、資産として不動産が欲しい方

国債

国が発行している債券のことで、一定の期間投資した金額の金利を定期的に受け取ることが可能で、満期になると元本が支払われます。

特徴	個人向けの国債には「3年満期」「5年満期」「10年満期」「復古支援」というように満期までの年数や内容に合わせて選ぶことが可能で、それぞれ利率などが異なる。
メリット	国が発行している債券なので、国が破綻しない限り価値が保証されており、低リスクである 購入単位が1万円とお手軽 郵便局や銀行などで簡単に購入することができる 利子を定期的に受け取ることができる 「マル優制度」により、障碍者などの対象者は350万円まで利子は非課税
デメリット	低金利である 元本割れすることがある 途中解約できない期間がある（国債の種類によっては、途中で換金できるものもある） 途中解約するとペナルティ（手数料）が発生する
変動率	財務省のホームページ内の国債紹介ページにて発行条件が記載されている。 参照元：財務省「変動10年の発行条件」
向いている方	低金利でも低リスクを重視したい方、投資の経験が少ない方、契約満期まで動かさずに済む元金がある方

地方債

国が発行する国債に対し、地方自治体が発行する債券を「地方債」と言います。

特徴	誰でも購入できる「全国型市場公募地方債」、その土地に住んでいる人のみが購入できる「住民参加型市場公募地方債」がある。 地方自治体により利率や利子（クーポン）の内容などが異なるので、比較する必要がある。また元金割れするリスクを回避するため、債券を発行している地方自治体の経済状況なども考慮に入れる必要がある。
メリット	国債など他の債券に比べ金利が高い傾向にある 地方自治体が発行しているため、信頼性が高い 地方自治体に貢献することができる 1万円単位で購入できる 「マル優制度」により、障碍者などの対象者は350万円まで利子は非課税
デメリット	地方自治体が破綻してしまった場合、元金が保証されない 自治体により利率などが大きく異なる 転売が国債などに比べて難しい 途中解約が難しい 途中解約する場合は利率が市場の変動に影響される上、ペナルティなどがある
利率	自治体により異なる。
向いている方	低リスク重視の方、自身の住む自治体・好きな自治体に投資したい方、満期まで動かさずに済む元金をお持ちの方

株式投資

事業の資金調達のために企業が発行する株式を購入する方法です。企業からの配当金や、株式の売却益などが利益となります。

株価は売りに出ている株数と購入される株数により決定し、日々変動しています。企業により株価の値段や購入単位、配当金、株主優待などが大きく異なるため、よく比較検討した上で投資することが大切です。

特徴	証券取引所を通して購入する方法以外に、個人間で取引する方法や企業が発行する新規株を直接購入する方法などがある。 株価の変動が大きく他の投資よりもハイリターンが期待できるが、企業が発行する株式は元金の返済義務がないためハイリスクでもある。
メリット	株価の変動が激しく、株価が上がり得をする可能性が高い（キャピタルゲイン） 企業の利益が増加すればその分、配当金が増える（インカムゲイン） 株主優待により各企業の様々なサービスを受けることができる（全くない企業もある） 企業の経営に参加することができる 企業が解散する際、その財産の配当を受けることができる
デメリット	企業ごとに売買単位が決まっており、人気の株は最低購入額が比較的高額である 株価の変動が激しく、損をしてしまうリスクが高い
利率	企業や株式により異なる。
向いている方	それなりの資金をお持ちで、動向を読み株の売り買いを行う時間や心の余裕がある方、株主優待を楽しみたい方

※通常、株式は定められた単位で購入する必要がありますが、最近では売買単位の10分の1から購入することができる「ミニ株」という独自サービスを実施している証券会社もあります。これまで株式投資の経験がない場合や資金に限りがある場合でも、お手軽に株式投資を始めることができるようになってきています。

J-REIT（リート：不動産投資信託）

不動産投資法人が発行する投資証券を購入する方法です。不動産そのものではなく、不動産投資法人に対して投資する形となります。

不動産投資法人は集めた資金をマンションやビル、ショッピングモールなどに投資し、得た利益を出資者に配当します。

特徴	数万円程度の小口出資をすることが可能な不動産投資。景気が良い時に価格が上昇する可能性の高い不動産に投資すると、利益が上がる可能性がかなり高い。反対に景気が悪く、不動産の価値が暴落してしまった場合は元金崩れとなってしまう可能性がある。
メリット	最低1万円単位で投資できる 景気が良い場合は利益を得ることができる可能性が高い マンション、オフィスビルなど様々なタイプの不動産に分散投資する形になるため、リスクを減らすことが可能 流動性が高い
デメリット	景気により利回りが左右され、景気が悪くなると元金が回収できない可能性が高い
利率	投資先により異なる
向いている方	不動産投資に興味はあるが、不動産価格の変動リスクをより減らしたい方

金投資

実物資産である「金」そのものに投資する方法です。

特徴	ゴールドバーを購入する「金地金」、毎月、定額を投資する「純金積み立て」、プロに運用を任せる「金ETF」、価格と購入する期限を決めて投資する「先物取引」といった投資方法がある。
メリット	金それ自体に価値があるので、会社が倒産しても資産として残る 価格が急落してしまうリスクが少ない 資産価値が世界共通
デメリット	株式投資のような株主優待などのサービスがなく、金を売り買いする際に出た差額金額のみしか手にできない 米ドルで取引されるため、円建て価格だと損することがある 紛失や盗難の可能性がある 先物取引をすると損をしてしまう可能性が高い
利率	大きな変動は少ないものの、近年純金の価格は高騰している。 参照元：ゴールドパーク「金価格推移」
向いている方	価格がなくなる心配のない安全な資産を求める方、それなりに資金力があり、長期的な「守り」の投資をお考えの方

その他の不動産小口化商品の特長や利回りを紹介

上記で紹介してきたもの以外にも、不動産小口化商品はいくつか存在します。それぞれ特長や利回りが異なるので、どの商品が一番良いのかじっくり比較検討してみましょう。

レオパレス21「LOVIE（ラヴィエ）」

マンスリーマンションなどの運営を手がけていることでおなじみのレオパレス21から販売されている不動産小口化商品です。

ラヴィエは東京都の中心エリアにある資産価値の高い優良物件で、元本割れのリスクが少ないところが特長。また、ラヴィエシリーズは「任意組合型」のスキームを採用しており、出資口数に応じて対象の不動産の持ち分を保有することができます。

つまり実物不動産と同じくらい相続税の節税効果が見込めることになり、効率良く資産運用することが可能となっています。

出資金は1口100万円、最小5口500万円から出資可能。まだ募集が始まったばかりのサービスなので実績はありませんが、年の分配利回りは約3%を予定しています。

「みんなの大家さん」にはやや及ばないものの、他社に比べれば十分魅力的な数値を提示していると言えます。

そのぶん500万円～とやや出資金が高いところが難点ですが、1973年の設立以来、国内を代表する大手不動産会社として成長してきた企業という安心感は注目すべきポイントと言えるでしょう。

＞＞レオパレス21のLOVIE（ラヴィエ）シリーズについて詳しく紹介

マリオンボンド

賃貸事業を中心にいくつもの不動産業を営んでいる株式会社マリオンが提供している不動産小口化商品です。

投資において重要な安全性・収益性・流動性の3つに着目し、リスクを最小限に抑えながら一定以上の収益をあげられるシステムを取り入れているところが大きな特長。特に安全性については「優先劣後方式」を採用しており、もし対象不動産の評価額が下落した時でも、下落率が30%以内であれば出資元本に影響が及ばない仕様となっています。

収益性についても顧客最優先の分配方式を導入しているほか、これまでの分配実績を見ると利回りは年3.75～4.20%とかなり高い数値をマーク。

みんなの大家さんの利回りにはあと一歩及びませんが、運用中のマリオンボンドはあっと言う間に完売してしまうほどで、人気の高さがうかがえます。

一口家主iAsset

元本の安全を最優先させた不動産小口化商品です。一口わずか50万円～の低出資で東京23区内のワンルームマンションオーナーになれるところが特長で、一介のサラリーマンから主婦の方まで幅広い層が出資を行っています。

そのぶん利回りは年2.13%とやや低めですが、安全性重視という謳い文句に偽りはなく、これまで元本割れを起こした実績はありません。

対象物件である「コンシェリア」は運営会社である株式会社クレアスライフのブランドで、ワンルームマンションの入居率は99%。商品の性質上、みんなの大家さんほどのハイリターンは見込めませんが、手堅く運用したい出資初心者向けの商品と言えるでしょう。

アセットシェアリング

平成7年設立、不動産売買から賃貸、コンサルティングに至るまで幅広い事業を展開している株式会社インテリックスの不動産小口化商品です。

21年間で累計17,000戸以上のリノベーションマンションを提供したノウハウを活かし、「手間いらず」の不動産商品を実現。日々の不動産管理に手をわずらわせることがないので、初めての方でも安心して出資に挑戦することができます。

また、独自に税理士や弁護士、司法書士とパートナーシップを結び、不動産や投資に関するさまざまなサービスを提供する体制を整えているところが安心感につながっています。

出資金は1口100万円で、最低5口から。まだ新しい商品なので利回り実績はありませんが、年の予定利回りは2.8%～となっており、長期的かつ安定した不動産運用を求めている方に適した商品とされています。