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不動産投資

公式HPみんなで大家さん
（https://www.minnadeooyasan.com/）

不動産投資とは、購入した物件の家賃収入や、購入した時の価格以上で売却した時の差額によって利益を得る目的で、不動産事業に投資することを指します。

株やFXなどの投資商品に比べ収益変動が少ないため、比較的低リスクで安定収入を得られるうえ、相続税対策や所得税・住民税の還付などの節税効果も期待できます。

不動産投資には、実際に物件を購入して利益を得る現物不動産の他にも、「みんなで大家さん」に代表される小口化不動産投資と、「J-REIT」に代表される不動産投資信託があります。 今回は、不動産投資をより理解するため、この2つの投資商品を比較してみたいと思います。

不動産特定事業法とは？

不動産小口化商品の投資家を守るために作られた法律です。不動産小口化商品のタイプを三つに分けて、タイプ別に投資家や事業者（営業者）の役割を明確にしています。

また、不動産小口化商品を扱うことを許可制にして取扱業者の質の向上を図っています。許可の基準は財務内容、情報開示制度の有無などです。

「みんなで大家さん」の仕組み

みんなの大家さんは匿名組合型といわれるタイプの不動産小口化商品です。投資家は匿名組合員、投資を受ける側は営業者と呼ばれ、役割がはっきり分かれています。匿名組合員は出資金に応じて利益を配分されます。匿名組合員は不動産管理運営にかかわる権限はなく責任範囲は出資額の範囲にとどまる有限責任です。

「みんなで大家さん」の場合には契約期間は3年以内です。不動産小口化商品の場合は契約期間が決まっているので契約期間中には手放すことができません。「みんなで大家さん」は短期契約にすることで、流動性の低さを緩和しています。

また、投資全般に言えることですが元本の保証はありません。極端な景気の低迷などで賃料や不動産価値が下がってしまった場合には、当然投資家も定められた範囲の中で損失を負うことになります。

時には元本割れすることもあります。 元本割れリスク軽減の方法としてよく採用されるのが優先劣後システムです。優位性のある投資家が優先的に償還金を受け取るシステムで、優先順位の低い投資家、つまり投資口数の少ない投資家は元本崩れのリスクが高くなります。

この不公平を緩和するために、優先順位が低い投資家には、利益配分を有利にするなどの方法がとられます。 「みんなで大家さん」の場合には劣勢投資家を営業者にしています。みんなで大家さん販売株式会社が出資金の範囲内で損失を引き受けるのです。「みんなで大家さん」の販売株式会社は各商品の20％を出資しています。

「J-REIT」の仕組み

不動産小口化商品と似た金融商品に「J-REIT」があります。「J-REIT」は投資証券を発行し、投資家はこの投資証券を買うことで出資します。投資証券を発行する会社を不動産投資法人といいます。

法律では不動産投資法人に事業を行う権限を与えていません。 不動産投資法人にあるのは意思決定機関である役員会だけです。実際に不動産運用するのは運用会社です。また資産の保管を担当するのは資産保管会社、事務を担当するのは事務委託会社です。

また、役員を選任するのが投資者総会です。不動産投資法人が発行する投資証券は証券取引所で売買されます。この売買の方法も株式と同じです。したがって、「J-REIT」の投資証券はいつでも売買が可能です。

「みんなで大家さん」と「J-REIT」の違い

「みんなでお大家さん」と「J-REIT」の大きな違いは流動性です。流動性がいいということは換金性がいいということでもあります。流動性に関しては「J-REIT」の方が有利だということになります。  

ただし、この流動性の良さが大きなリスクにつながるということも覚えておきましょう。たとえば、景気が低迷して、当該不動産の評価額が下がってきたとします。また、そのせいで賃料も値下がりしたと仮定します。当然、利益が落ちますから分配金が少なくなります。

「みんなで大家さん」の場合には、もともとが組合員契約なので契約満了までは資金を引きあげることができないのです。ところが「J-REIT」の場合は簡単に手放すことができるんです。株と同じなので売る人が多いと投資証券は安くなり、雪崩的に値崩れする可能性があるのです。  

不動産価値の上がり下がりは当然起こりえる事です。「みんなで大家さん」の場合には多少の値下がりなら「みんなで大家さん」販売株式会社で吸収してくれます。ところが「J-REIT」の場合には、当該不動産の実質的な値下がりよりも、投資証券の値下がり幅が大きくなってしまう可能性は多分にあります。

流動性がいいということは、常に値崩れのリスクを抱えているということに注意しなければいけません。

不動産投資信託の初心者が知っておくべき3つの投資証券

J-REITの投資システムは、

1. 投資家がJ-REITの発行する投資証券を購入
2. その資金を使ってJ-REITは不動産を購入
3. その収益が投資家に分配される

といった流れになっています。
J-REITで発行される投資証券は、大きく以下の3つに分けられます。J-REITによる不動産投資を考えている方は、これらをきちんと理解しておきましょう。

1.景気によって収益が左右されやすい「特化型」

「特化型」は、特定の不動産に集中して投資を行います。
オフィスビルや商業施設、リゾートホテルなどが代表的で、これらの不動産は景気によって収益が左右されやすいため、景気がよいときに購入するのがポイントです。
投資物件が多様化している「分散投資」とは違うので、値動きの変動が大きいところが特徴です。安定性に欠けるため、景気が悪い時期はリスクが大きいですが、よい時期には大きな収益が見込めるメリットがあります。

2.分散投資によって安定した利回りが見込める「複合型」

商業施設や住居など、いろいろなタイプの不動産を分散投資するのが「複合型」です。
オフィスビルや商業施設の場合、景気が悪くなると手放してしまうというリスクがありますが、住居はこうした景気に左右されにくいので、安定した利回りが期待できます。
収益が少なくても、リスクを小さくしたいという人におすすめのタイプです。

3.よりバランスを取りながら投資ができる「総合型」

「総合型」は、複合型同様さまざまなタイプの不動産に投資をするタイプです。複合型との違いは、3タイプ以上の不動産を組み合わせて投資する点。
「商業施設が好調の場合は商業施設の組入率を上げる」といったようにバランスを取りながら投資できるため、3種類の中でもっとも人気があります。

不動産投資信託を始める際にチェックすべき3つの数字

では次に、不動産投資信託をするときにチェックしておくべき3つの数字をご紹介します。収益や安定性を予測する上で重要なものなので、しっかり頭に入れておきましょう。

1.収益を把握するために重要な「稼働率」

不動産投資信託を行う上で、「稼働率」はとても重要です。
稼働率とは「該当の不動産にどのくらいの入居があるか」という割合のこと。
オフィスビルであればどのくらい会社が入っているか、商業施設であればテナントなどの店舗、住居であれば住人がどのくらい入居しているかをチェックする必要があります。
たくさん入居があるほどしっかり運用できているということになりますので、多くの収益が見込めます。 商業施設の場合は景気によって大きく左右されますので、現在の稼働率が低い場合は過去の入居データなどを調べてみるとよいでしょう。

2.法人の安定死を測るために必要な「物件数」

J-REITが保有している不動産の数も、安定性を測る上で重要です。
物件数が多い法人のほうが安定性が高いと考えられますが、物件数だけで決めるのはリスクがあります。ほかの情報と合わせて検討するとよいでしょう。

3.NOI利回りを左右する「築年数」

築年数の長い、短いによって「NOI利回り」（詳しくは後述）が変わってきますので、こちらも考慮した上で銘柄の購入を検討しましょう。
築年数が浅い物件は、入居者が集まりやすい反面、NOI利回りが低くなりやすいです。
逆に、築年数が古い物件の場合、修繕費用などの支出が増える傾向にある一方でNOI利回りは高くなります。

NOI利回りは純営業利益を物件価格で割ったもの

「NOI」とは、不動産収入から管理費用や運営費用などを差し引いた、純営業利益のことです。
この純営業利益を物件価格を割ることで「NOI利回り」を算出できます。
NOI利回りは「キャップレート」と呼ばれることもあります。

安定性が高いと評判！初心者におすすめな不動産投資信託の銘柄4つ

ここからは、安全性が高く初心者でも始めやすい不動産投資信託の銘柄を4つご紹介していきます。

1.日本賃貸住宅

都心や東京23区外の資産を多く持つ住居型のREITで、大和証券グループの本社がスポンサーです。
安定した運用を行っているのが特徴で、過去にほかのリートを吸収合併した実績があります。
REITは内部留保がほとんどないといわれていますが、日本賃貸住宅は内部留保により分配金の安定性が高いのが特徴です。

合併後物件の入れ替えを積極的に行い、ポートフォリオ利回りの改善も行いました。
2013年に公募増資をして外部成長へ転換し、内部成長においては独自の日時稼働率予測システムを活用した高い稼働率を維持しています。

2016年11月に好評された分配金の中期計画では、3年間で1口あたり分配金1,900円から2,000円を目指しています。
各つけやスポンサー、運営のバランスと利回りを総合的に判断した場合、魅力的だと考える人の多い銘柄のようです。

2.東急リアル・エステート

東急電鉄がスポンサーである「東急リアル・エステート」は、J-REITで唯一、首都圏特化型の運営を行っています。
保有物件は重荷オフィスビルや商業誌で、景気回復によって保有物件の収益が増えています。

スポンサーは東京電鉄で、東京電鉄と連携を取ることでより利益率の高い不動産を運用し、利益増を目的としています。
また、首都圏に特化した運営を行う理由として、人口や経済の成長が見込める地域に集中的に投資するべきと考えていることや、競争力を確保するために好立地で規模の大きい物件を厳選して投資していることなどを挙げています。

保有物件が都心に集中しているにもかかわらず、分配利回りが比較的よいよいのが特徴です。
東急リアル・エステートが運用してる上位の投資物件は、世田谷ビジネススクエアや東急虎ノ門ビル、QFRONT、東急番町ビルなどがあります。

3.平和不動産リート

「平和不動産リート」は、10万円以下から投資可能な点が特徴です。
オフィスビルと住居物件を中心に投資を行っている総合型タイプで、以前ほかのREITを吸収合併しているため内部留保があります。
安定性の高い総合型タイプですが、利回りが高い点も魅力のひとつです。

東京を中心とするオフィスレジデンスに投資していくこと、分散されたポートフォリオを構築していくこと、資産運用会社と、業務提携先の平和不動産株式会社との連携を基本方針として、利益の確保を目指しています。

所有物件を東京中心にするのは、需要の安定が狙え、収益の安定確保にもつながるという考えによるものです。
また多くの物件に投資することで、収益の変動によるリスクを小さくできること、またオフィスやレジデンスといったタイプの違う物件に投資することで、幅広い資産の運用や、収益の安定確保を目指せると考えています。

個別物件に絞ると、収益が低くなってしまったときのリスクも大きくなってしまうので、名合目で安定した収益を確保するには、タイプの違う物件を所有、運用することが重要なのかもしれません。
とはいえ、安定した収益をするために、オフィスやレジデンスに限定するという点は、平和不動産リートの特徴だといえます。

地方サテライトオフィスをつくる企業もありますが、都心部のオフィスビルの需要は安定していること、また都心部のレジデンスにおいては、単身世帯はもちろんシニア世帯もいろいろな見解から都心部への移住を希望している人が増えているため、安定した需要が見込めます。
ただし、取得する物件においては新築物件を中心とし、できるだけ築浅の物件の取得を目指しています。

4.星野リゾート・リート

高級リゾート施設として注目されている「星のや」を運営している星野リゾート。
運営状況が好調なので期待できる銘柄ですが、買値が高い点がリスクのひとつでした。
しかし現在分割を検討中とのことで、購入単価が低くなれば買いやすくなりますので、狙い目です。

星野リゾート・リートは、上場してすぐの頃や星野リゾート系の物件に集中して投資していましたが、増資に伴った物件取得を進めるにあたり、保有物件が多様化してきたようです。

最近は星野リゾート系ではない物件も多く組み入れていて、2017年は星野リゾートの物件が保有物件の3割程度まで減少しています。

星野リゾートブランドの物件が好きで銘柄を購入したいと考えている人は、所有物件を確認してから検討することをおすすめします。

星野リゾートの所有している人気投資物件は、ANAクラウンプラザホテル広島やハイアットリージェンシー大阪、星のや軽井沢、ANAクラウンプラザホテル福岡、ANAクラウンプラザホテル金沢などがあります。

銘柄を選ぶ際は利回りの高さばかりに気を取られないで

不動産投資の銘柄を選ぶ際はさまざまな情報を比較する必要がありますが、多くの人はより利回りの高いものを選んで、効率よく利益を得たいと考えるものです。
しかし、あまり利回りが高い銘柄を選ぶことにはリスクもあります。
運営や業績など何らかの問題があるから利回りがよい、という可能性もあるためです。
初心者が銘柄を選ぶ際は、ひとつひとつの情報を理解することを前提として、利回りが平均的なものを選ぶことをおすすめします。
バランスのよい銘柄は、短期間での大きな利益は見込めませんが、損をしにくいという点は初心者にとって大きなメリットだといえますね。

不動産投資を始める前に理解しておくべきリスク

不動産投資は資産を増やせる有効な手段ではありますが、どんな投資でもメリットとともにデメリットがあるものです。

不動産投資は先述したように元金が保証されているものではないため、価格の変動などによって投資した金額を大きく下回る可能性があります。
この点は株と同じです。
利回りは時期によって変動することも多いため、ずっと利益が保証されるわけではないという点も覚えておきましょう。

また、不動産は自然災害などで突如、破損や崩壊してしまう可能性があります。
その場合は価格が大きく変動してしまうというリスクがありますので、投資をする際にはこの点も考慮した上で検討する必要があります。
そのほか、購入した投資法人が倒産してしまった場合はその後の売買を行えなくなるなど、不動産投資におけるリスクを理解した上で始めてください。

不動産小口化商品であれば初心者でも手軽に商品選びができる！

このように、不動産投資を始める際にはさまざまなポイントに注意する必要があります。初心者にとっては少しハードルが高く感じてしまうかもしれませんね。
そこでおすすめなのが不動産小口化商品です。不動産小口化商品の場合は一つの不動産が小口化されており、一口100万円など比較的お手頃な価格で投資ができます。そのため初心者でも比較的、始めやすい投資方法です。
運用期間が短いためリスクが低く、運用実績も安定している「みんなで大家さん」などの商品もあるので、不安な方は小口化不動産投資から始めてみてはいかがでしょうか。

不動産投資のリスクを回避する方法

不動産投資はメリットも大きいですが、リスクについても考えておく必要があります。不動産投資をする際に気をつけるべきリスクと、その回避方法をご紹介いたします。

新耐震基準の物件を選ぶ

まずは地震対策。最近は東日本大震災の影響もあり、耐震構造に気をつけて物件を選ぶ方が増えてきています。そのような方にも選んでもらいやすいよう、新耐震基準の物件を選びましょう。

1981年以降に作られた建物はこの新耐震基準のもとに建築されていますので、この年を基準にすることをおすすめします。やはり、より新しい物件の方が選ぶ側としても安心できますので、選べるのなら1981年よりもさらに最近の物件を選ぶといいでしょう。

その他の地震対策としては、地震保険への加入や、独自の耐震構造を元に建てられている物件を選ぶことなどもおすすめです。

立地、間取り、外観のいい物件を選ぶ

不動産投資において最も気にする必要があるのが空室リスクです。せっかく不動産に投資しても、人が住んでくれなければ利益も発生しません。

このような空室リスクを回避するには、魅力的な物件を選ぶことが先決です。

駅からほど近い、近隣にスーパーマーケットなど便利な施設が多い、治安がいいなど、安心して選べる物件を探しましょう。

また、間取りも重要です。ファミリー層は一度住み始めると長期的に利益を得ることができますので、ファミリー層向けの間取りの物件に投資することをおすすめします。

もし空室になったとしても、外観がキレイで好印象の物件を抑えておけば、次の入居者も探しやすくなります。

また、きちんと管理されている印象のある物件は安心して選ぶことができますよね。不動産投資後は建物をそのままにせず、自らきちんとお手入れを行い、清潔な状態を維持できるようにしておきましょう。

空室保証のある賃貸管理会社を選び、安定した収入を受けることを考えておくこともおすすめします。

滞納保証がある賃貸管理会社を選ぶ

賃貸経営をしていると気になるのが入居者の家賃滞納。せっかく入居者がいても、家賃の滞納が続くようであれば利益も発生しません。

家賃を滞納されても管理費や修繕積立金、融資の返済などは行わなければなりませんので、赤字になってしまう可能性もあります。

このようなリスクを回避するには、滞納保証のある賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。家賃の全額保証、1年間の保証、滞納された月の保証など、保証内容も様々ありますので、起こりうるリスクを考慮した上で選びましょう。

近隣や住人の質がいい物件を選ぶ

近隣や同じマンション、アパートに住む入居者とのトラブルも、不動産投資のリスクの一つです。トラブルが起きると空室にもつながりますし、悪い噂が立つと次の入居者を探すのも難しくなってしまいます。

魅力的な不動産を見つけたら、その不動産の内容だけでなく近隣の住人の質や環境もよくチェックしなければなりません。収入が安定している人が多く住んでいる、入居者の質がいい、マンション、アパートに満足している人が多いなど、長期的に住むのにふさわしい場所であるかどうかを自らの目で確認しておきましょう。

火災に強い構造の物件を選ぶ

確率は低いものの、火災によるリスクも万が一に備えて考えておく必要があります。入居者が火災を起こすだけでなく、近隣の火災があなたの所有する不動産に飛び火する可能性もあり、完全に防ぐことは難しいです。

火災のリスクを回避するためには、火災保険に加入することが第一です。建物、不動産に火災保険をかけておきましょう。

また、入居者の火災保険加入を義務付ける必要もあります。

不動産選びで大切なポイントとしては、コンクリート構造の建物を選ぶこと。火災に強く、被害を最小限に留めることができます。

不動産投資をすべき7つのメリット

投資の中でも不動産投資はとくに人気がある方法の一つです。どうして多くの人に不動産投資が選ばれているのか、そのメリットをチェックしてみましょう。

1.安定した収入を得られる

不動産投資の一番のメリットは安定した収入を得られるという点です。不動産に一度入居者が決まると、その入居者が退室するまで、毎月決まった金額の収入を得ることができます。今は働いているとしても、いつ病気や事故、家族の都合などで働けなくなるか分かりません。そんなときに、不動産投資による不労所得があることはおおいに役立つことでしょう。

定期的な建物のメンテナンスや空室リスクを回避さえすればいいので、最低限の手間で最大の効果を得ることができるのがメリットです。

2.難しい知識は不要

株やFXなどは難しい知識が必要で、そのタイミングや運も収入に大きく影響します。長期的に安定した収入を望むのも難しいと言えるでしょう。

しかし不動産投資にはそのような難しい知識は必要ありません。地震や火事に強く、多くの人から需要のある物件を選ぶことさえできれば、長期的に安定した収入を見込むことができます。

株やFXのように一気に大きな利益を生むことはできませんが、これは熟練の知識がある人でも難しいこと。不景気な現在では、コツコツと安定した収入を得ることのほうが現実的と言えるでしょう。

3.相続税・贈与税対策ができる

不動産投資は相続税や贈与税の対策にもなります。現金や有価証券を残してしまうと、課税の負担も大きくなり、残された遺族にほとんど財産を残せない…という可能性もあります。

しかし不動産を相続、贈与する場合は、固定資産台帳などから計算して課税となり、現金に比べて1/3から1/4程度に相続税を抑えることが可能とも言われています。現金を残すよりもかなりの税金を抑えることができますよ。

4.節税効果がある

さらにもう一つ税金についてのメリットをご紹介。不動産投資によって得た家賃収入は、不動産所得として申告することになります。これは給与所得とは別に申告することになり、不動産投資でその年に赤字が出た場合は確定申告で所得税が帰ってくる可能性も！さらに翌年の住民税を節税することもできます。

不動産投資には管理費や修繕費、ローンの金利、固定資産税、減価償却費など様々な経費がありますので、漏れなく申告して少しでも税金を抑えられるようにしていきましょう。

5.生命保険の代わりになる

ローンを組んで不動産投資を行う際、団体信用生命保険に加入する必要があります。この保険に加入することで、ローンを契約した本人が死亡した場合なども保険金が降りるというもの。この保険金で残りのローンを返済することができます。

万が一死亡しても、遺族にローンの返済を押し付けることなく、不動産のみを資産をして相続させることが可能になるため、生命保険と同じような意味合いを持たせることができるのです。

6.老後の収入を確保できる

不動産投資によって得た収入は、老後の年金として扱うことも可能です。

高齢化が進む現代日本ではもらえる年金の金額に関しても不安がありますし、受給される年齢も徐々に引き上げられています。体力的にも長く働くことは難しくなってしまいます。

そんなときに家賃収入という不労所得があれば、生活をかなり楽なものにできることでしょう。

7.初期費用を抑えて投資ができる

不動産投資はその不動産自体を担保にして融資を受けることができる投資方法です。そのため、初期費用を用意することができないという方でも比較的簡単に投資を始めることができます。

ローンを組むことができれば、大金を貯金してそのときを待つよりも早く同じ金額の不動産を購入し、すぐに収入につなげることができます。